9 điều động cần biết khi ��ầu tư phòng trú chân cao cấp

Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh - Phan Công may loc nuoc tot nhat Chánh cho biết, gần đây, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại TP HCM cuốn hút nhiều nhà đầu tư cá nhân chủ nghĩa có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Ông Chánh san sẻ một mệnh kinh nghiệm cho người có ý định kinh dinh lĩnh vực này. Thứ nhất: Khảo trung thành nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại các quận nội ô TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại các khu thành phố mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người nước ngoài thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc phù hợp với nguồn lực về quỹ đất và tài đích thị trước khi bắt đầu với mô hình kinh doanh này. Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai, thị trường học có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới. Thứ hai:  Đánh giá như nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trú cao cấp cho thuê. TP HCM gần 10 triệu dân với tiến trình thành thị hoá mạnh mẽ đang thiếu hụt danh thiếp khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, phải chi cả hợp lý.

Loại phòng cho thuê phổ thông rộng 15-20 m2, gần trung tâm, chớ chi 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức chớ chi này đắt gấp đôi phòng trú bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ bằng một nửa so với căn hộ cư xá (nhờ diện điển tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trú chân cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trung tâm nhanh, lao vụ tốt. Đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Tùy mệnh vốn đang có và vị trí khu đất, nhà đầu tư có thể cân nhắc diện điển tích phòng trọ, chừng độ hoàn thiện bất động sản. Một tòa nhà đang được chào cho thuê phòng trú chân cao cấp tại TP HCM từ  giữa cuối quý II/2015 đến nay. Ảnh: Rongbay Thứ ba: Chọn mô hình đầu tư phù hợp. Phương án một là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm này thì chủ đầu tư có sẵn nguồn lực về tài chính, họ đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ trực tiếp kiến tham gia vào việc điều hành, vận hành và khai thác khách thuê.

Phương án hai là có sẵn đất, tiền xây và cho thuê. Phương án ba: nhà đầu tư cá nhân chủ nghĩa "thuê để cho thuê lại". Thay bởi đầu tư, gia tộc đồng cân đi thuê, sau đó cha nội trí cho thuê lại văn bằng quy trình riêng. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ban sơ ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư túc trực tiếp kiến từ A đến Z. Tùy vào nguồn vốn nhiều hay ít mà nhà đầu tư có trạng thái lựa chọn một trong các phương án trên. Thứ tư: Kiểm rà soát chi phí đầu tư ban đầu. Nếu mua đất và xây rồi khai thác cho thuê sẽ có thời gian thu hồi vốn rất lâu. Nên chọn các khu vực nội ô (quận 1, 3, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh) để giá mà thuê được tốt nhất nhằm giảm thời gian thu hồi vốn. Giá đất: 50-150 triệu/m2. Nếu xây hoàn trả thiện: phải chi thành ngả nghiêng từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm từ 5-6%/năm.Nếu có đất, xây rồi khai thác cho thuê thì thời gian thu hồi vốn khá nhanh. Khu vực đầu tư vẫn là nội thành. Nếu xây hoàn thiện: giá thành tròng trành từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm/ tổng chớ chi trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm. Nếu chỉ đi thuê rồi cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh nhất. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá mà trị đầu tư đạt trên dưới 40%/năm.

Thứ năm: Tiết giảm phí đầu tư bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trú cao cấp cho thuê có muôn ngàn khoản phí không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước, thợ duy tu bảo dưỡng... Nhà đầu tư cá nhân dịp chủ nghĩa thành thử cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí. Ví dụ: thay bởi chưng thuê lao công toàn thời gian, có trạng thái thuê theo giờ mê hoặc theo ngày để tiết kiệm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, phải chi mềm hơn và đàm phán trước để ngay khi gặp sự cố kỉnh (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có trạng thái xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có thể thu từ khách đầu hàng đi thuê để trang trải các chi phí, nếu khéo vun quén hoàn trả toàn có thể dư dả để trang trải chi phí này.Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư nên gạn lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không chắc dạ thì thành thử khước từ khách để tránh những rối rắm về sau. Tiến hành làm thủ tục đăng ký lưu trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber... Thứ bảy: Lưu ý các rủi ro. Rủi ro đầu tiên là lựa chọn sai phân khúc (quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là đệ trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu chỉ thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý danh thiếp sự cố kỉnh (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi).

Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách đầu hàng không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản đồng cân mà khách đặt cọc. Thứ tám: Chuẩn bị giải pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường học vốn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính thị (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay may loc nuoc gia dinh trong một sớm một chiều. Về tương ứng xử xã hội: phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: luôn luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ.Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng tiền cho thuê ổn định bất chấp các điều kiện của thị trường học bất động sản. Những nhà đầu tư có 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có thể yên tâm về khoản tiền thuê hằng tháng mà gia tộc nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng đồng cân đều đặn này có trạng thái giúp gia tộc dẫn giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc. Vũ Lê